답변드립니다.

경매개시결정 등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 유치권이 성립한 경우, 유치권자는 매각받은 매수인에게 이 건물을 인도해 주어야 합니다.

 

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다(민법 제302조 제1항).

 

유치권은 점유가 불법행위로 인한 경우에 효력이 없으며, 점유를 상실하면 소멸합니다(민법 제320조 제2항 및 제328조).

 

유치권의 성립 시기는 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 때입니다(민법 제320조). 따라서 사례의 경우 귀하의 유치권 성립 시기가 언제인가가 문제됩니다.

 

왜냐하면 우리 민사집행법 제92조 제1항은『제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.』라고 규정하고 있기 때문입니다.

 

 

만일 귀하가 경매 등기 전에 소유자로부터 이 건물을 넘겨받아 점유한 때를 유치권의 성립 시기로 본다면 귀하가 유치권을 취득할 때 경매 신청 또는 압류가 있다는 사실을 알지 못하였기(즉, 부동산등기부상 경매개시결정 등기가 되어 있지 않았기)때문에 압류에 대항할 수 있어서 매수인에 대해 인도를 거절할 수 있을 것이고, 경매 등기 후 공사대금 채권이 발생한 때를 유치권의 성립 시기로 본다면 귀하는 인도를 거절할 수 없을 것입니다.

 

 

유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고, 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없으며(대법원 2008다70763 판결),

 

 

따라서 채무자 소유의 건물에 관하여 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2011다50165 판결)할 것입니다.

 

 

귀하의 유치권은 압류의 효력이 발생한 후에 성립하였으므로 귀하는 이 건물을 매각받은 매수인에게 건물 인도를 거절할 수 없다 할 것입니다.

 

 

한편, 압류는 채무자 소유의 특정 재산을 매매 등 처분을 하지 못하도록 법으로 강제는 제도로서 처분을 금지하는 효력이 있습니다(압류의 처분금지적 효력). 압류가 있은 후, 채무자가 그 특정 재산을 매매 등 처분한 경우 채무자로부터 권리를 취득한 제3자는 그 압류에 원인으로 하여 새로운 권리를 취득한 사람에게 자신이 취득한 권리를 주장할 수 없습니다.

 

 

즉, 채무자 소유의 부동산에 경매 등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그가 유치권을 취득하게 한 경우, 유치권자가 매각받은 매수인에게 대항할 수 없는 것은 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여, 압류의 처분금지효(민사집행법 제92조 제1항)에 저촉되기 때문입니다.

 

 

그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여도 매수인에게 대항할 수 없다는 것은 아닙니다(대법원 2008다70763 판결 참조).

 

 

한편, 귀하의 사례와는 달리 유치권이 인정되어 부동산 인도를 거절할 수 있게 된 경우, 유치권자는 매각받은 매수인에게 그 유치권이 담보하는 채권의 변제를 청구할 수 있는지가 문제됩니다.

 

 

이는 민사집행법 제91조 제5항이『부동산 경매절차에서 매수인은 유치권자에게 그 유치권을 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.』고 규정하고 있기 때문입니다. 위 규정의 문구를 그대로 해석하면 매수인은 유치권자에게 채권을 변제할 책임이 있는 것처럼 오해할 수 있습니다.

 

 

그러나 판례는 “여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다(대법원 95다8753 판결)”하여 매수인의 채권 변제책임이 없다고 해석하고 있습니다.

 

 

결국 유치권자는 부동산 인도 거절의 권리만 있을 뿐 매수인에게 채권 변제를 청구할 수 없으므로 유치권자로서는 무작정 권리를 주장하여 점유에 따른 관리 인원의 급여 등 경비 과다 발생 등의 문제로 인해 더 이상 점유를 계속할 수 없는 상황(점유를 상실하면 유치권은 소멸됨)이 되기 전에 합리적인 선에서 매수인과 합의를 하는 노력이 필요하다고 할 것입니다.