최초 임대차 계약을 체결하면서 전세권 설정등기를 경료했습니다.

이후, 상가 임대차 계약기간 만기일 도래하면서 계약기간만을 연장하였고(보증금, 차임 변경X) 계약서를 작성했습니다.

전세권 등기에 대해서 아무런 이야기가 없었으므로 이를 전세권이 법정갱신 된건지, 아니면 계약서를 작성했으므로 존속기간 연장의 변경등기를 해야하는건지 너무나 헷갈립니다.

민법 제312조 제4항을 보면 법정갱신이 되는 경우를 말해주고 있는데요,

④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

Q1) 서두에 말씀드린 상황이 전세권이 법정갱신 되는 상황인지,

임대차 계약서를 작성했으므로 민법 제186조에 따라 변경등기를 경료해야 효력이 유지되는 것인지 궁금합니다.

제 생각은, 민법 제312조 제4항에서 말하는 " 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우"는

전세권 설정계약에 대한 갱신 또는 조건의 변경이라고 이해했습니다. 따라서 당사자간 전세권 설정 등기에 대해 아무런 이야기가 없었으므로 법정갱신 되었다고 생각을 했는데요,

Q2) 그러면 기간의 정함이 없기 때문에 민법 제313조에 따라 당사자간 소멸 통고 후 6개월 경과시 전세권이 소멸하게 됩니다. 그러나 당사자는 부동산 임대차 재계약을 한 상황에서 전세권이 소멸되고 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 물건인도 및 

(임차권은 채권, 전세권은 물권으로 물권이 우선하기 때문이라고 생각했습니다..)

(계약기간 중에 보증금을 반환하는 등의 상황이 앞뒤가 안맞고 어디서부터 사고회로가 꼬여버린건지, 너무 답답합니다..)

Q3) 아니면, 법정갱신이 아니라 약정갱신되어 변경등기를 경료해야 함에도 경료하지 않아 존속기간 만료로 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만이 남아있는 상태인건가요 ?

변호사님의 고견 요청드립니다.