사안의 개요

  ▶ 피고는 이 사건 건물에 대한 공사대금을 지급받지 못한 유치권자로서 2004. 11. 16.  이 사건 점포를 포함한 이 사건 건물에 대하여 서울남부지방법원 2004타경○○○호로 유치권에 의한 경매를 신청함

  ▶ 위 경매절차의 진행 중 근저당권자인 주식회사 ○○은행의 신청으로 이 사건 점포 등에 대해 위 법원 2004타경△△△호로 임의경매절차가 개시되었고, 이에 따라 위 유치권에 기한 경매절차는 정지됨

  ▶ 강○○은 위 2004타경△△△호 임의경매절차에서 이 사건 점포를 낙찰받고 그 매각대금을 납부하여 소유권을 취득하였는데, 이후 이 사건 점포에 대하여 다시 위 법원 2008타경□□□호로 임의경매절차가 개시되자 원고들이 그 임의경매절차에서 이 사건 점포를 낙찰받고 2009. 7. 16. 그 매각대금을 납부하여 소유권을 취득함

  ▶ 원고들은 피고를 상대로 이 사건 점포의 인도를 구하는 이 사건 소송을 제기하였고, 이에 대해 피고는 이 사건 건물에 대한 공사대금을 지급받을 때까지는 이 사건 점포를 유치할 권리가 있다고 주장함

소송의 경과

  ▶ 제1심 : 원고들 청구 기각

  ▶ 제2심 : 피고가 이 사건 공사대금을 모두 변제받을 때까지 이 사건 점포를 유치할 권리가 있다고 인정하는 한편, 이 사건 점포가 피고가 유치권에 기해 신청한 경매절차에서 강○○에게 매각되었기 때문에 유치권의 대상물이 이 사건 점포에서 위 매각대금으로 변경되었다는 원고들의 주장에 대하여, 위 유치권에 의한 경매절차는 위 근저당권에 의한 임의경매절차가 개시됨으로써 정지되었고 강○○은 위 근저당권에 의한 임의경매절차에서 이 사건 점포를 낙찰받아 그 유치권 부담까지 함께 인수받았다고 봄이 상당하다는 이유로 원고들의 항소를 기각함

대법원의 판단

  ▶ 관련 법리

   -  민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만, 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다.

   -  그런데 부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5항, 제268조), 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되도록 되어 있으므로(민사집행법 제274조 제2항), 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다.

  ▶ 판단

   -  피고의 유치권에 의한 경매절차는 근저당권에 의한 임의경매절차가 개시됨으로써 정지되었고 강○○은 그  임의경매절차에서 이 사건 점포를 낙찰받아 그 유치권 부담까지 함께 인수받았다고 봄이 상당하므로, 유치권자인 피고는 이 사건 공사대금 중 미변제된 부분을 모두 변제받을 때까지 이 사건 점포를 유치할 권리가 있다고 하여 원고들의 인도청구를 배척한 원심의 판단은 정당하다.

   -  상고기각

[대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결]

A : 유치권자 - 유치권에 의한 경매 신청

     그러나 근저당권자 C의 신청에 의한 임의 경매가 개시         됨에 따라 A의 유치권에 의한 경매는 정지됨. 

B : C가 신청한 임의경매에 의해 물건을 낙찰받음.

D : 위 건물의 새로운 소유자가 된 B가 경매를 당하자

     위  건물을 낙찰받아 소유자가 된 후, A를 상대로 유치권

     소멸을 이유로 위 건물의 인도를 청구함.

대법원은 B가 위 건물을 낙찰받을 당시 유치권을 인수하였

고, 따라서 유치권이 소멸하지 않았음을 이유로 D의 A에 대한 위 건물 인도청구를 기각하였음.